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如何认定同一无证房产被两个法院重复拍卖的效力
文章来源:自广东省高级人民法院网站      发布者:新会区人民法院      发布时间:2013/5/5      阅读:32275

如何认定同一无证房产被两个法院重复拍卖的效力

杨明哲

 

【内容提要】同一无证房产,先后被两个法院在执行中分别拍卖成交,两次拍卖的效力应从查封措施的对抗效力、拍卖标的物所有权的转移时间和造成重复拍卖的原因等方面综合考量认定。

【案号】执行案号:广东省深圳市龙岗区人民法院(2005)深龙法执字第231号  广东省化州市人民法院(2005)化法执字第482号

协调案号:广东省高级人民法院(2006)粤高法执调字第28号

 

一、基本案情

(一)案件由来

根据深圳市龙岗区人民法院(下称龙岗法院)(2004)深龙法民初字第6108号民事判决,王土龙应当偿还廖海香借款本息28万元;根据化州市人民法院(下称化州法院)(2004)化经初字第576号民事判决,王土龙应当支付周德波欠款41万元及违约金。根据债权人申请,龙岗法院、化州法院分别立案执行上述两份生效判决。上述两法院因拍卖被执行人王土龙的房产发生争议,报请广东省高级人民法院(下称广东高院)协调。

  双方法院发生争议的被执行财产系位于深圳市龙岗区布吉街道大芬村桔子坑山顶三排九号的住宅一栋,共7层,其中1-3层为已办证部分,建筑面积319.6平方米,登记在王土龙的妻子颜亚飞名下,已抵押给深圳发展银行深圳科技支行;4-7层为加建部分,未办房产证。

  (二)化州法院的执行情况

  诉讼中,化州法院于2004年10月9日作出(2004)化法民裁字第576-1号《裁定书》,裁定查封“王土龙所有的以其妻颜亚飞名义登记的位于深圳市布吉镇大芬村桔子坑山顶三排九号的楼房一栋”。10月10日,深圳市国土资源和房屋管理局对该栋房产已办证的1-3层进行了查封登记,因4-7层没有办证,未办理查封登记,10月11日,化州法院向被执行人送达了查封裁定书,但没有加贴封条,也没有张贴公告。化州法院在执行周德波与王土龙欠款纠纷一案中,于2005年5月25日委托深圳市中港房地产评估有限公司对该房产1-7层进行了评估,评估价为355800元(其中1-3层214700元,4-7层141100元)。化州法院遂委托深圳市中资源拍卖有限公司对该房产进行整体拍卖,并在《证券时报》上刊登了拍卖公告。2005年9月13日,竞买人周建(系申请执行人周德波之子)以56万元竞得(1-3层成交价为37920.2元,4-7层成交价为222079.8元)。化州法院于2006年3月7日作出拍卖成交裁定并送达给买受人。同年7月19日化州法院将拍卖款中的267250.36元划付给抵押权人深圳发展银行深圳科技支行(该行对1-3层享有抵押权),余款支付给了申请执行人周德波。因龙岗法院通知深圳发展银行深圳科技支行不得收取上述拍卖款,该行又将此款全额退回给了化州法院。

  (三)龙岗法院的执行情况

  龙岗法院在执行廖海香与王土龙欠款纠纷一案中,于2005年2月24日以(2005)深龙法执裁字第231号裁定书对王土龙的上述房产1-3层进行了轮候查封,对4-7层进行了现场查封(张贴查封公告),并于8月11日对4-7层停水停电,将实际占有人迁出,实际控制了该房产。龙岗法院委托深圳市土地房产交易中心对4-7层进行公开拍卖并在《深圳商报》上刊登公告。2005年12月26日由竞买人严勇、张子良以320000元竞得上述房产。2006年3月2日,龙岗法院将拍卖裁定送达给买受人,3月3日将拍卖房产4-7层移交给了买受人并由买受人占有使用,拍卖款已支付给申请执行人廖海香。

  (四)龙岗法院与化州法院的协调情况

  争议发生后,经双方法院协商,2006年5月23日,化州法院将该院执行的周德波与王土龙欠款纠纷一案(该案未执结部分)委托给龙岗法院执行。同年7月17日,化州法院出具裁定书和协助执行通知书要求国土部门协助将上述房产1-7层整体过户给买受人周建。龙岗法院认为既然已经委托,化州法院就不能再采取执行措施,遂通知抵押银行暂停办理注销抵押,国土部门暂停办理过户。双方再次产生争议,龙岗法院为此报请广东高院协调。

  龙岗法院认为,化州法院委托评估、拍卖未经摇珠,且未对标的物进行必要的调查、未采取现场查封,不能对抗龙岗法院对已查封控制的无证房产的拍卖行为。在化州法院已将案件委托龙岗法院执行的情况下,建议撤销化州法院的不当拍卖,由龙岗法院并案执行,重新拍卖有证的1-3层房产,实现该标的物的价值最大化。化州法院则认为,化州法院对全部房产查封在先,龙岗法院只是轮候查封,不能处理该标的物。化州法院对1-7层房产整体拍卖后,龙岗法院对4-7层重复拍卖违法,应予撤销。

  (五)处理结果

  广东高院经研究认为,龙岗法院查封、拍卖上述房产的4-7层合法有效,应予认可。化州法院虽然拍卖在先,但不能对抗龙岗法院的拍卖,应当予以撤销,并由化州法院对4-7层拍卖款执行回转。在广东高院主持下,双方法院达成协调纪要:由化州法院自行撤销4-7层房产的拍卖,并负责处理周德波、周建拍卖款返还的问题;化州法院把银行抵押优先受偿款267250.36元划付给龙岗法院,由龙岗法院负责支付给抵押权人深圳发展银行深圳科技支行;周德波申请执行王土龙一案的剩余债权由龙岗法院继续执行。

  二、主要问题

    本案争议的主要问题是如何认定无证房产被两个法院重复拍卖的效力。

  三、评析

  本案中,两法院对1-3层房产系化州法院先行查封并依法应由该院拍卖的问题并无异议。双方争议的是4-7层房产的拍卖效力问题。

  4-7层房产由化州法院先查封拍卖,龙岗法院后查封拍卖,且两次拍卖均已成交,形成“一物两卖”的客观事实。只不过本案中的“一物二卖”与普通民事交易相比,是两个法院(而非两个普通的民事主体)以强制执行的司法手段将同一房产分别拍卖给了两个不同的买受人。在这种情形下,哪个法院的拍卖有效?当然,如果在正常情况下,法院的司法拍卖行为是不会导致“一物二卖”的,特别是进行了产权登记的不动产的查封拍卖。查封即意味着房管部门也会有查封登记,不会产生重复查封。拍卖后也会及时作出裁定过户给买受人,不会出现再由其他法院重复拍卖的情况。但本案特殊之处在于,两个法院分别查封和拍卖的是没有产权登记的房产,是否查封在房管部门反映不出来,由此导致二次查封和重复拍卖的结果。

  笔者认为,此种情况应从查封措施的对抗效力、拍卖标的物所有权的转移时间和造成重复拍卖的原因等方面综合考量两次拍卖的效力,在先拍卖的并不必然有效。具体分析如下:

  (一)查封裁定作出后,如果没有实施查封的具体措施,不能对抗其他人民法院的查封,后裁定查封并且实施了具体查封措施的查封具有对抗效力。

  1996年7月2日,最高人民法院曾以《关于辽宁省朝阳市中级人民法院与吉林省长春市朝阳区人民法院重复查封、扣押朝阳市第四建筑公司大宇牌轿车问题的复函》(法函〔1996〕111号)处理过类似争议的案件。最高人民法院认为:“朝阳市中级人民法院虽制发了查封该轿车的裁定书,但未采取实际的财产保全措施,既未直接进行查封,也没有扣押有关财产权证照并通知有关产权登记部门不予办理该轿车的转移手续。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条之规定,不能认定朝阳市中级人民法院对该轿车采取了查封措施。吉林省长春市朝阳区人民法院对该轿车实施的扣押应予认可。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释[1998]15号)第41条第3款规定:“既未向有关管理机关发出协助执行通知书,也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的,不得对抗其他人民法院的查封。”

  根据以上规定,首先,查封、扣押裁定是查封、扣押的必备手续,但仅有裁定并没有完成查封。财产保全的裁定也有个执行的问题。只是作出裁定并送达当事人,并不等于此裁定已经执行。裁定只是宣布对特定财产进行查封的法律依据,但还不等于根据这个裁定实施了查封。不能说只要一制发裁定书,就会对当事人的财产产生查封的约束力,必须有一定的方法使裁定得以落实。其次,对没有产权登记的非法建筑物、刚出厂在运输途中的机动车的查封、扣押,应以法院是否取得有效控制权作为认定查封、扣押是否有效的标准。对于此类财产,现行法律、法规没有明确规定查封方法。因对这一类财产查封、扣押而产生争议的,解决的依据主要是看实施查封、扣押的人民法院是否对财产行使并始终具有实际控制权。扣押的关键在于有效控制被扣押的财产。取得有效控制权,也可以认为是实现了有效的扣押。上述最高人民法院的复函对两个法院重复查封、扣押的争议案件所作出的处理,就是以是否实际控制为依据作出的。

  本案中,化州法院虽然早于龙岗法院于2004年10月9日作出对上述房产1-7层的查封裁定,并送达给了被执行人和房管部门。但因4-7层未办产权登记,房管部门只办理了1-3层的查封登记。化州法院没有对无证的4-7层房产采取加贴封条或张贴公告的方法进行现场查封。而龙岗法院于2005年2月24日以(2005)深龙法执裁字第231号裁定书对王土龙的上述房产4-7层进行了现场查封(张贴查封公告),并于8月11日对4-7层停水停电,将实际占有人迁出,实际控制了该房产。同时没有证据表明龙岗法院是在明知化州法院已对4-7层查封的情况下进行了重复查封。因此,根据最高人民法院上述复函和司法解释的规定,龙岗法院对4-7层的查封是具有法律效力的,化州法院的查封不能对抗龙岗法院的查封。

  (二)拍卖成交裁定送达后,拍卖财产的所有权即转移至买受人,在确认拍卖效力时应当优先考虑已取得所有权的买受人的利益。

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定,龙岗法院向买受人送达拍卖确权裁定的时间(2006年3月2日)早于化州法院作出拍卖成交裁定的时间(2006年3月7日),该拍卖财产的所有权已经转移到龙岗法院委托拍卖的买受人。

  在两个冲突的拍卖行为中,存在着两个善意的买受人。在确定这两个拍卖行为的效力时,必须考虑买受人的利益平衡。本案中,两个买受人的利益如何平衡,取决于拍卖已经产生的法律后果。龙岗法院在拍卖成交后,买受人交纳了拍卖款,龙岗法院也已经向买受人送达了拍卖裁定,拍卖物已转归买受人所有,拍卖物也已交付完毕,该拍卖行为已经完全结束。而化州法院既没有向买受人送达拍卖裁定,也未向买受人交付拍卖物,买受人尚未取得拍卖物所有权。从维护拍卖这一司法行为的稳定性和严肃性来说,认定龙岗法院的拍卖效力更为妥当。

  (三)委托评估、拍卖程序中的瑕疵和造成重复拍卖的原因,应当作为确定拍卖效力的参考因素。

  1、未经摇珠选定评估、拍卖机构这一瑕疵虽然不必然导致评估和拍卖程序的撤销,但应当作为确定其效力的参考因素。

  《广东省高级人民法院关于委托评后、拍卖工作的若干规定》第十六条规定:“对不在已选定的年度受托评估机构业务辖区和业务范围的涉案财产进行评估的,在当地法院选定的机构中摇珠选定;当地法院没有选定年度受托机构的,委托法院可以依照本规定精神,另选5家以上符合资质和业务范围的评估机构,从中摇珠选定”;第三十六条规定:“合议庭讨论确定委托拍卖的方式和保留底价后,应当填写《办理委托拍卖报告》,附拍卖裁定书、评估报告、生效法律文书和其他相关材料,报办理委托事项的部门审查,经审查可以委托拍卖的,通过摇珠方式确定拍卖机构。”

  根据以上规定,全省各级法院凡委托评估、拍卖的,均须摇珠选定中介机构。《广东省高级人民法院关于异地执行的案件应严格执行摇珠选定中介机构制度和依法收取执行费用的通知》再次重申了上述要求,该《通知》指出:“我省个别法院在办理我院指定执行的案件中,对在异地(非辖区内)的涉案财产处理时,违反《广东省高级人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》确立的摇珠选定中介机构的制度,采用指定或变相指定委托评估、拍卖机构的方式对涉案财产进行处置……再次重申,在执行案件中,需对涉案财产进行委托评估、拍卖的,必须按照《广东省高级人民法院关于评估、拍卖工作的若干规定》,选定中介机构必须一律实行摇珠选定方式,从入选本院的年度委托机构中,随机选定具体案件的受托机构,办理受托事项。对涉案财产不在辖区内的,可以从入选本案或涉案财产所在地法院的中介机构中,以摇珠方式选定具体的受托中介机构。”

  化州法院在委托评估、拍卖中没有采取摇珠随机选定中介机构,明显违反了上述规定。

  2、拍卖成交后没有及时移交标的物是造成重复拍卖的主要原因。

  化州法院经委托于2005年9月13日拍卖成交后,没有按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定,及时作出拍卖裁定,迟至拍卖成交后三个多月的2005年12月27日才限令被执行人迁出该房屋,导致龙岗法院在此期间于2005年12月26日重复拍卖并成交。现在没有证据表明龙岗法院在拍卖前知悉化州法院已经拍卖该房产,因此,化州法院没有及时移交拍卖物是造成龙岗法院重复拍卖的主要原因。这一过错,也影响到对化州法院拍卖效力的确认。

(作者单位:广东省高级人民法院执行局)

本文摘自广东省高级人民法院网站。

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